本节围绕着住宅小区以及家庭智能化的组成，介绍了小区智能物业管理的系统功能，并引出了智能住宅小区的支撑平台——通信网络系统。随着社会的进步和人们物质生活水平的不断提高，人们不仅对住宅的规格要求越来越高，对物业管理亦提出更高的要求，尤其是我国的智能物业从无到有，从开发商最初作为物业销售的卖点，到今天的普及，广为人们进行物业选购的标准之一。因此，今天的物业管理从业人员更应掌握好相关的知识和内容。
智能小区是建筑智能化技术与现代居住小区相结合而衍生出来的。与智能大厦相比，智能住宅小区更加注重于满足住户在居住环境的安全性、舒适性以及社区服务和小区物业管理的便利性，通信网络的互联与增值服务等方面的需求。按照国家《智能建筑设计标准》关于住宅智能化的设计要求，住宅智能化系统设计应体现“以人为本”的原则，做到安全、舒适、方便，在设计和设备的选用，应考虑技术的先进性、设备的标准化、网络的开放性、系统的可扩充性及可靠性。
一、小区智能化系统的组成
住宅小区智能化系统通常由家庭智能化系统、小区智能物业管理系统和小区通信网络系统组成，系统结构如《物业设备设施管理》一书中图14.3.1所示。
二、家庭智能化系统
家庭智能化系统是指对业主家中的温度、湿度、电器、照明、安全防范及通信等进行集中智能化操作控制，使整个住宅运作处于最佳状态。因此，家庭智能化系统实际上就是围绕着物业的各种功能能否发挥出最佳效果而进行设计的。
1．家庭控制器
家庭控制器将家中的通信设备、家用电器和家庭保安装置，通过家庭总线技术连接到一个家庭自动化系统上，进行集中的或异地的监视、控制，并保持这些家庭设施与住宅环境的和谐与协调。家庭控制器是智能小区集成管理系统网络中的智能节点，既是家庭智能化系统的“大脑”，又是家庭与智能小区管理中心的联系纽带。把家庭控制器主机、家庭通信网络单元、家庭设备自动化单元和家庭安全防范单元四个大部分有机结合在起来。
家庭控制器主机是由中央处理器（CPU）和通信模块组成，通过总线与各种类型的模块相连接，通过电话线路、计算机互联网及CATV线路与外部相连接。家庭控制器主机根据其内部的软件程序，向各种类型的模块发出各种指令。
2．家庭设备自动化单元
家庭设备自动化单元由照明监控模块，空调监控模块，电器设备监控模块和电表、水表、暖气、煤气四表数据采集模块组成。家庭设备自动化主要包括电器设备的集中遥控、远距离异地的监视、控制及数据采集。
- ① 家用电器的监视和控制：按预先设定程序的要求对微波炉、开水器、家庭影院、窗帘等家用电器设备进行监视和控制。
- ② 电、水、煤气和暖气自动抄表：对水、电、煤气、暖气四表采用自动抄表的户外远程计量方式，保证了数据的准确性、一致性，提高了工作效率，减少了物业管理的开支，增加住户的安全感。
- ③ 空调机的监视、调节和控制：按预先设定的程序根据时间、温度、湿度等参数对空调机进行监视，调节和控制。
- ④ 照明设备的监视、调节和控制：按预先设定的时间程序分别对各个房间照明设备的开、关进行控制，并可自动调节各个房间的照明度。
3．家庭安全防范单元
家庭安全防范单元由火灾报警模块、煤气泄漏报警模块、防盗报警模块和安全对讲及紧急呼救模块组成。
家庭安全防范主要包括防火灾发生、防煤气（可燃气体）泄漏、防盗报警、安全对讲及紧急呼救等功能。家庭控制器内按等级预先设置若干个报警电话号码（如家人单位电话号码，手机电话号码、寻呼机号码和小区物业管理安保部门电话等）在有报警发生时，按等级的次序依次不停地拨通上述电话进行报警（可报出家中是哪个系统报警了）。
（1）防火灾发生
通过设置在厨房的感温探测器和设置在客厅、卧室等感烟探测器，监视各个房间内有无火灾的发生。如有火灾发生，家庭控制器发出声光报警信号，通知家人及小区物业管理部门。家庭控制器还可以根据有人在家或无人在家的情况，自动调节感温探测器和感烟探测器的灵敏度。
（2）防煤气（可燃气体）泄漏
通过设置在厨房的煤气（可燃气体）探测器，监视煤气管道、灶具有无煤气泄漏。如有煤气泄漏，家庭控制器发出声光报警信号，通知家人及小区物业管理部门。
（3）防盗报警
- ① 住宅周界防护：指在住宅的门、窗上安装门磁开关。
- ② 住宅内区域防护：指在主要通道、重要的房间内安装红外探测器。
当家中有人时，住宅周界防护的防盗报警设备（门磁开关）设防，住宅内区域防护的防盗报警设备（红外探测器）撤防。当家人出门后，住宅周界防护的防盗报警设备（门磁开关）和住宅区域防护的防盗报警设备（红外探测器）均设防。当有非法侵入时，家庭控制器发出声光报警信号，通知家人及小区物业管理部门。另外通过程序可设定报警点的等级和报警器的灵敏度。
（4）安全对讲
住宅的主人通过安全对讲设备与来访者进行双向通话或可视通话，确认是否允许来访者进入，住宅的主人利用安全对讲设备，可以对大楼入口门或单元门的门锁进行开启和关闭控制。
（5）紧急呼救
当遇到意外情况（如疾病或有人非法侵入）发生时，按动报警按钮向小区物业部管理部门进行紧急呼救报警。
4．家庭通信网络单元
家庭通信网络单元由电话通信模块、计算机互联网模块及CATV模块组成。通过电话线路双向传输语音信号和数据信号。通过互联网实现信息交互、综合信息查询、网上教育、医疗保健、电子邮件及电子购物等。通过CATV线路实现VOD点播和多媒体通信。
三、小区智能物业管理系统
住宅小区物业管理系统一般包括房产管理、收费管理、环境管理、车辆管理、设备管理、治安保卫管理、维修管理和物业管理公司内部管理等基本子系统，以及其他可选配的智能化系统，它们的管理内容如下表所示。
管理项目
管理内容
房产管理
查找/打印房号所对应的住户详细信息，如房产档案、业主档案、出租管理和产权管理等，并可对大量资料及时进行分类、加工处理、保存和传递
财务管理
实现小区财务的电子化管理，与相关银行合作，实现业主费用的直接划拨
人员管理
主要包括对小区的管理人员的人事管理、合同管理、工资管理及考勤管理
收费管理
通过IC卡缴纳各种物业费用。包括：租金、月收费、四表收费及各种日常服务收费（如有线电视、停车、洗衣、清洁和网络服务等）。物业管理部门应定期公布收费标准的变更状况，收费的计算方法，费用的结算方式，针对具体住户列出各种费用的收、欠状况
物业以及配套设施设备等图纸管理
管理小区的各种建设图以及各类设备设施图纸，为小区的维护和功能变更提供有力保障
信息管理
在小区局域网络上，能够向用户发布各种信息和提供外连服务，如天气预报、电视节目、新闻等，并能满足用户对费用查询、报修、投诉要求、网上购物和网上订票等服务
设施管理
对小区内的公共设施、设备运行状况进行监控，并对公共设施、设备及时进行维护和修理。发现影响小区道路交通、环境卫生、楼内电梯等设备运行、供电、供水、供气及排水等问题，及时处理，保障小区内的基础设施正常有效地运转
维护管理
根据不同住宅的实际状态，提出维修方案、费用和养护手段
安防管理
主要包括门禁系统、巡更系统、报警系统和住宅安防的一卡通等
四、小区通信网络系统
住宅小区通信网络系统是智能小区的系统支撑平台，是一个非常重要的系统，而且发展速度最快。它也是未来小区增值服务的主要方面，其功能主要包括以下几个方面。
- ① 把用户的智能控制系统、语音、视频点播及Internet服务有机地联系起来。
- ② 把小区的公共服务系统联系起来。
- ③ 把小区与外界以适当的方式联系起来。
- ④ 把单个住宅与小区物业管理联系起来。